我が家は横浜市の郊外にあることから、近くに畑や雑木林、駐車場などもそれなりにあります。畑などはかなり広い場所があり、ある程度しっかり野菜が栽培されている場所もありますが、1年に1回の野菜作りでその後は雑草だらけとなっていたりする場所もあり、勿体ないと思てしまいます。我が家の近くに広い畑でまともに(?)野菜を栽培していた場所があり、高齢者の方が野菜を栽培しているのを数年前から見ていましたが、去年辺りから野菜の栽培を止め、宅地化されてしまいました。そんなに広くない畑でも、かなり宅地化されて建売住宅が建った場所もありますが、多分、相続関連で畑などが処分されているように見えます。残念ながら残っている畑なども、段々と宅地化されて駐車場となったり、コンビニなどが建てられたりしているようで、近辺で空き地が少なくなりつつあるように感じます。
約1000坪ほどもありそうな近所の畑でしたが、全て宅地化され、現在は6軒ほどのアパートが建てられています。ざっと外から見た感じでは、2階建て1軒のアパートに入居者は6所帯という感じで、独身用ではなく、家族用のアパートに見えます。外からざっつと見た感じでは、2LK程度の広さと思われ、3畳の対面キッチンに12畳程度のリビング、6畳の洋室が2部屋といった感じでしょうか。雑に計算すると1所帯用としては20坪程度、従って全体では120坪程度となり、建築費を坪50万円程度とすると、6千万円ほどとなります。これを全て銀行ローンとし、20年支払い、金利2.5%程度と考えると、年間の支払額は400万円程度となるはずです。この辺の賃料から考えると、1ヶ月13〜15万円程度のはずで、賃料は年間1千万円前後となりますが、稼働率を9割弱と考えると900万円程度が妥当でしょうか。固定資産税や管理費などを年間100万円程度とすると、必要経費は500万円強となり、年間で400万円ほどの収益となります。(但し、取らぬ狸の皮算用、程度の話ですが?)
この場所は地下鉄の駅から徒歩15分弱といった感じで、大型スーパや幾分小さいスーパ、複数のコンビニなども同程度の距離にあり、かなり便利です。そう考えれば畑を宅地化してアパートにするのも悪くないのかもしれません。しかし、土を購入してアパートを建設するとすれば、土地代が出るとも思えず、かなり無理のような気がします。最も、土地の価格が下がらないと考えると、ある程度の収益は得られるのかもしれません。現在建設したアパートが問題になっているレオパレスについて考えると、少なくともアパートの建設費はユーザー持ちのはずなので、レオパレスがアパートを安く建築したいと考えるのは、ある意味では妥当なのかもしれませんが、逆に言えばユーザーはその辺をしっかり考えておくべきだった、とも言えそうです。自分でも中古住宅を買ったことがありますが、銀行ローンの金利が高い頃だったことから、銀行さんに金利を支払った、という結果しかならず、儲かる話ではなかった、というのが実感です。

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