ガンにも負けず高気密・高断熱の家づくり日記

　皆さん、こんにちは

　固定資産税の納付を昨日まで忘れていて、慌てて銀行へ納めに行ったkokkoです。

　納期限は、５月３１日ですからまだ余裕はあったんですが、こんな事がないように２期分からは、口座振替にしてもらうように依頼書を銀行へ出してきました。
　これで、忘れる心配もありません。

　固定資産税で忘れると言えば、以前、「家屋の固定資産税が安くならない理由１」という記事を書きながら、その２を書くのを忘れていました。
　
　ということで、今日はその２
　家屋の固定資産税の経年減点補正率のお話し

　施主の皆さんのブログを見ていて気になったことに、「家屋の固定資産税は３０年ほどで償却が終わるから〜云々」といった表現がありました。

　これって３０年経てば、固定資産税が０になると勘違いしてるんじゃない？
　と気になったわけです。

　所得税で事業所得の経費として見ることのできる減価償却費では、確かに木造住宅は２２年経過すると残存価格がなくなります。
　（正確には、残存価格１円まで償却できます。）
　
　しかし、これは経費を計算する時の話であって、固定資産税では新築時の評価額の２割まで下がったら、そこで打ち止めです。

　一般的な木造住宅が２５年経過で、鉄骨造住宅が４０年、軽量鉄骨造住宅が３０年経過で２割になります。

　経過年数による補正率は、家屋の構造と用途別に経年減点補正率基準表で定められています。
　前回の記事では木造住宅分を紹介しましたので、今回は非木造



　鉄骨の厚さ４mmを超えるものが鉄骨造、４mm未満が軽量鉄骨造と見ていただいて結構です。

　「えぇ〜っ！木造で３０年も経てば価値は０になるって不動産屋は言ってたよ。」

　と言われるかもしれませんが、それは売買物件としての価値がなくなるだけの話
　実際に居住している人にとっては、２割くらいの価値はあると認めるのが妥当だという考えなんだと思います。

　住んでいる人にとっても全く価値はないはずと主張すれば、
「じゃあ、ここは道路用地として市が引き取ります。土地の補償費は払いますが、家屋は価値ないですから補償費払いませんよ。すぐに出て行って下さい。」

　と言われても反論できませんよね。

　どんなに古くて傷んだ住宅であっても、住める以上は住宅としての価値があると言うことです。
　その価値を新築時の２割と見ているわけです。

　上の経年減点補正率基準表を見て、２年経つと初年度の評価額の７５％になる訳ね！
　っていうのも間違っています。

　固定資産税の初年度評価額は、既に新築時の８割になっていますから、２年経過は、新築時の７５％ですが、初年度の固定資産評価額に対しては９３．７５％

　しかも、評価額の見直しがあるのは３年に一度だけということは、前回の記事で説明しました。

　そんなこんなで、家屋の固定資産税は思ったほど安くならないというお話しでした。　　
　
　ちなみに、経年減点補正率基準表については，次の資料の１５８ページ以降に掲載されています。
　http://www.city.kyoto.lg.jp/gyozai/cmsfiles/contents/0000082/82048/H21kaokuhyouka.pdf　


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　皆さん、もう固定資産税は納めましたか？

　４月中に納税通知書が届いた方は、５月２日が納期限だと思います。
　納めるのを忘れていたという方も、まだ延滞金は付きませんから連休明けにでも納めましょうね。

　ところで、固定資産税の納期は、地方税法では、「４月、７月、１２月及び２月中において、当該市町村の条例で定める。」と規定されていますが、但し書きに「特別の事情がある場合においては、これと異なる納期を定めることができる。」となっていて、５月末を１期目の納期限としている市町村が多いようです。

　ちなみに東京２３区は、６月、９月、１２月、２月の納期となっています。

　我が家がある鹿児島市では、１期目の納期限が５月末です。
　２期目以降は、７月、９月、１２月となっています。

　例年、固定資産税の納税通知書が発送されるのは５月６日〜７日くらいですから、今年も５月６日あたりになるのではないでしょうか？

　今年の税額は昨年度と同じはずですから、昨年度の我が家の納税通知書に記載されている内容から家屋の評価額と税額を計算してみましょう。

　通知書の記載された税額は、固定資産税＋都市計画税が家屋・土地合計で　９６，４００円

　我が家は、平成２０年１２月築の木造軸組みの２階建て、延床面積108.89�u（32.93坪）の小さな家です。
　４帖ほどの吹き抜けがあります。

　地場の工務店の中では、割と坪単価が高い方のヤマサハウスの高気密高断熱仕様ですが、長期優良住宅ではありません。

　固定資産税の納税通知書に記載されている家屋の評価額は、２１年度、２２年度とも　7,434,200円
　
　この評価額から税額を計算してみます。

　固定資産税の税率は１．４％
　ただし、新築後３年間（長期優良住宅は５年間）は１/２軽減があります。
　
　我が家の場合、家屋の固定資産税は、
　
　7,434,200円　×　１．４％　×　１/２　≒　５２，０００円

　それに都市計画税が加算されます。

　都市計画税は、都市計画区域のうち原則として市街化区域内にある土地・家屋に課税されます。

　税率は、０．３％以下で条例で定めることとなっており、鹿児島市は０．３％です。

　7,434,200円　×　０．３％　　≒　２２，３００円

　両税合わせて７４，３００円

　ちょうど、評価額の１％の金額になりました。
　これを４期に分けて払います。

　一括払いすると報奨金の出る市町村もあるようですが、残念ながら鹿児島市にその制度はありません。

　なお、我が家は小さいので、税額のみでは参考にならない方も多いと思います。
　新築時の評価額を最後の方で計算していますので、�u単価　85,340円（２１年基準）を参考にしてください。

　次に土地の固定資産税ですが、
　
　こちらの評価額は公示価格の７割を基準としますが、地域によって負担水準にばらつきがあるため、これを是正するための調整措置が講じられています。

　なので、単純に　評価額　×　税率とはなりません。

　実際、我が家の２２年の評価額は２１年より下がっていましたが、税額は同じ

　２２年の評価額が１２３．８３�u（37.45坪）で　７，９１２，７３７円
　市街地ではありますが、私道にのみ面しており、公道には面していません。

　小規模住宅用地の特例で固定資産税の課税標準額は価格の６/１、都市計画税は１/３となるはずですが、

　通知書に記載の課税標準額は、

　固定資産税が1,066,532円、都市計画税が2,424,769円　

　これに税率１．４％と０．３％で
　固定資産税　１４，９００円、都市計画税　７，２００円です。

　家屋・土地合計で　９６，４００円になります。

　来年は、新築の３年間１/２軽減がなくなりますから、５０，０００円ほど高くなる計算です。
　こうしてみると長期優良住宅の５年間軽減は大きいですねぇ。
　我が家の建築時には、認定長期優良住宅はまだ法制化されていませんでしたから、もともと縁のない話なんですが、、

　次に参考までに不動産取得税の計算のために新築時の評価額を計算してみます。

　新築時の評価額は、不動産取得税の計算や固定資産税の経年減点を計算する際に必要になってきます。
　
　固定資産税の初年度の評価額は、築後１年経過とみて経年減点補正率０．８が掛けてありますから、これを０．８で割り戻すと

　固定資産税評価額　÷　0.8　＝　新築時の評価額
　　7,434,200 　円　÷　0.8　＝　　9,292,750 円（85,340円/�u）

　平成２１年築、平成２２年築の方は、この計算式で新築時の評価額を計算できます。
　これが不動産取得税の課税標準に使われる評価額で、１，２００万円（長期優良住宅は１，３００万円）を控除した額の３％が不動産取得税として課税されます。

　我が家は、たまたま３年に１度の評価見直基準年である平成２１年の前年に建築されていますので、さらに再建築評点補正率で割り戻す必要があります。
　
　ちょっと複雑ですが、平成１８〜２０年築の家屋は、本来、平成１８年基準で評価されるべきですが、固定資産税は毎年１月１日を賦課期日としているため、平成２０年築の家屋は建築の翌年である平成２１年基準で評価されています。
　
　一方、不動産取得税は新築時の評価額が税額の基礎となりますから、１８年基準で評価したものとして補正しなければなりません。

　平成２１年基準の平成１８年基準に対する補正率は、木造で１．０３（非木造家屋１．０４）でしたから、平成１８年基準で評価した場合の評価額を計算するには先ほどの評価額を１．０３で割り戻します。

　9,292,750 円　÷　1.03　＝　9,022,087　円

　これが我が家の新築時の評価額です。
　１，２００万円には遠く及びません。

　もちろん、家屋の不動産取得税は課税されませんでした。
　
　なお、この再建築評点補正率で割り戻すのは、２１年築、２２年築の家屋は必要ありませんが、２３年築の家屋は２４年基準の補正率で割り戻すこととなります。
　その数字はまだ国から示されていませんが、示されたらまたお知らせしますね。
　２３年築の方は、頭の片隅に入れておいてください。

　さて、家屋の固定資産評価額なんですが、普通の木造住宅なら１�u当たり、おおよそ８０，０００円〜９０，０００円といったところでしょう。
　（床暖房があれば、もう少し、＋全館空調なら、もっと上積みが必要かも）

　軽量鉄骨造なら、９０，０００円〜１１０，００００円くらいが目安でしょうか。　

　よく木造の評価額は建築費の１/３程度だったという話を聞きますが、家屋の評価額には、カーテンや壁掛けエアコン、外構工事、屋外給排水工事、登記などの諸費用は含みませんので、契約時の本体工事費と新築時の評価額を比較するのが適当かと思います。
　我が家の場合で、６割弱といったところです。　

　最後に、家屋の簡易計算式を書きますので、あなたの家の税額も試算してみてくださいね。

　　【固定資産税】　

　新築時１�u当たり評価額　×　登記床面積　×　０．８　×　０．０１４　×１/２　＝　初年度課税額

　＊都市計画税との合算の速算式
　新築時１�u当たり評価額　×　登記床面積　×　０．８　×　０．０１　＝　初年度課税額


　　【不動産取得税】

　{（新築時１�u当たり評価額　×　登記床面積）−　１２，０００，０００}　×　０．０３　＝　課税額
　
【関連記事】

固定資産税と不動産取得税の簡易計算
固定資産税、家屋調査のチェックポイント


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　ブログ村の施主の皆さんの記事を拝見すると、もう、固定資産税の納税通知書が届いたお宅もあるようです。

　我が家は、昨年に続いて２回目の納税通知書がそろそろ送られて来ることと思います。
　５月に入ってからかな？

　その税額については、「昨年と比べて少しは安くなっているはず、」

　と思ったりもしますが、実は昨年と全く同じ額で通知が届く予定です。
　
　「えっ！家屋の固定資産税は、年々、少しずつ安くなるんじゃないの？」と思う方、いらっしゃいませんか？

　それに、３０年も経てば家屋の評価額は０になって、固定資産税の税額も０になるはずと思っている方もいらっしゃるかもしれません。

　でも実は、両方とも思い違いなんです。
　
　今回は、最初の「年々、少しずつ安くなるはず」という思い違いについて説明をしましょう。

　同じ思い違いでも、
　「３０年も経てば家屋の固定資産税が０になる。」という方は、完全に間違いなんですが、
　「年々、少しずつ安くなる。」というのは、当たらずと言えども遠からず

　正しくは、「３年に１度見直しがあって、安くなることがほとんど」です。

　固定資産税の評価額は３年に１度見直しがあります。

　前回の記事でお知らせしましたが、平成２４年は、その固定資産税の評価額の見直しの基準年に当たります。

　前回の見直しが平成２１年でしたから、平成２１年から２３年までの３年間は、家屋も土地も特に理由がない限り同じ評価額です。

　そして、平成２０年から平成２２年の間に新築された方は、来年、初めての評価額見直しとなります。

　平成２０年築の方は、３年間の新築家屋の２分の１特例が終わりますから、来年からは高くなっちゃいますが、それ以外の方は、来年、少し安くなるはずです。
　どれくらい安くなるかというと、
　
　「経年減点補正率基準表」という表に経過年数ごとの補正率が表示してあります。
　この補正率は、新築時の評価額に対する割合になります。

　この数値は、全国一律で構造・用途別に定められていますが、鎌倉市が作成したものをネットで見ることができます。

　→　http://www.city.kamakura.kanagawa.jp/shisanzei/documents/keinenkijunhyo21.xls　　
　
　木造であれば、ほとんどの専用住宅は再建築費表点数が74,000点〜115,000点の区分になるでしょうから、その欄を見てください。



　築後１年で０．８になり、２５年で０．２まで下がって、ここで打ち止めです。

　固定資産税は、毎年１月１日を課税の基準日としますが、新築した年の翌年は経過年数を１年と見ますので、初めて課税される時で、既に新築時の評価額に０．８が乗じてあることになります。

　ですから、新築時の評価額は、初めて届いた固定資産税の納税通知書に書いてある家屋の評価額を０．８で割り戻せば計算できます。

　で、１年目が新築時の評価額×０．８

　補正率基準表を見ると、その後、２年目が０．７５、３年目が０．７０、４年目０．６８と下がっていきますが、先ほども説明したとおり、３年に一度しか評価額の見直しは行われません。

　なので、平成２０年から平成２２年の間に新築された方は、平成２３年までは、新築時の評価額×０．８のまま変わりません。

　ということで、我が家に届く納税通知書の額も前年と同じ評価額になっているはずというわけです。

　さて、２４年の見直しで補正率はどうなるかというと、築年次別に次の補正率が適用になります。

　平成２０年築の住宅（木造）が４年経過で０．６８

　平成２１年築の住宅が３年経過で０．７０（２分の１特例あり）　

　平成２２年築の住宅が２年経過で０．７５（２分の１特例あり）　

　平成２３年築の住宅が１年経過で０．８０（２分の１特例あり）

　ところで、２４年の評価額の見直しに当たっては、もう一つの補正率が使われます。

　平成２１年基準の評点と平成２４年基準の評点を比較して、どれくらい建築費用が増加しているか？
　あるいは、どれくらい安くなっているか？という補正率

　これを「再建築費評点補正率」といいます。
　新築時の評価額がわかれば、２４年の評価額は次の算式で求められます。

　２４年評価額＝新築時評価額×再建築費評点補正率×経年減点補正率

　もし、この結果が２１年の評価額を上回るようであれば、２１年の評価額がそのまま据え置かれます。
　現在では、古い建物で経年減点の落ちる度合が小さい家屋しかその可能性はありませんが、物価上昇率の大きかった高度経済成長の時代は、据え置かれることも多かったでしょう。
　　
　この「再建築費評点補正率」は、２４年固定資産評価基準の告示の際に計算されます。
　ちなみに平成２１年度評価替えの際は、木造1.03・非木造1.04でした。

　この再建築時評点制度というのは、大変良くできた制度で、物価の変動に関係なく、家屋をいつ建てても有利・不利がないように補正してくれます。

　例えば、バブルがはじけた直後の平成２年〜３年あたりに住宅を建築された方は、建築費用が高くて評価基準も高かった訳ですが、３年に１度の見直しの際、「再建築費評点補正率」で安く補正され続けてきていますから、評価基準が最も安かった平成１８年〜２０年に建てた方たちとも同等の評価額になっているはずです。

　次回は、なぜ、築後３０年たっても家屋の固定資産税は０にならないのか、その理由を説明します。

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　総務省では、平成２４年基準年から使用する固定資産評価基準の改正案についてパブリックコメントを募集しています。

　→　固定資産評価基準の一部を改正する告示案に係る意見募集　

　評価基準改正で注目されるのは、やはり家屋の評価基準です。

　固定資産評価基準は、３年ごとに改正されますが、これまでは基準年の２年前の１月の東京都特別区の工事原価の費用を基礎に評点が算定されていました。
（２１年基準については、１９年１月）

　それが、今回は基準年の２年前の７月、つまり平成２２年７月の東京都特別区の工事原価の費用を基礎に評点が算定されています。

　これは、実際に適用される基準年と工事原価の調査年との間隔が２年あるというのは長すぎるという批判を受けて６ヶ月短縮されたものと思われます。

　今後、寄せられた意見を検討の上、一部修正はあるかもしれませんが、ほぼ原案どおりに決定されるものと思います。

　平成２３年中に住宅が完成される皆さんの家屋の評価は、この２４年基準を使用して算定されることとなります。

　興味のある方は、次をご覧ください。
　ただし、377ページもある膨大な資料ですから家屋の構造・種類別に次のページをご覧ください。

　木造専用住宅　１〜８ページ
　鉄筋コンクリート造・鉄骨造住宅　123〜153ページ
　軽量鉄骨造専用住宅　329〜336ページ　
　
　固定資産評価基準の一部を改正する告示案（家屋）＜別表第８、第１２、第１２の２＞ 　

　当ブログでは、評価基準の改正点を分析の上、皆さんその結果をお知らせします。

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　家屋を新築すると、しばらくしてやって来るのが、固定資産税の家屋調査

　当ブログでは、これまで家屋評価のシステムや固定資産評価基準の説明をしてきました。
　　　　↓
固定資産評価基準（家屋）の研究
１　木造編　再建築費評点基準表の説明
２　固定資産税 、家屋評価の対象になる設備、ならない設備

　さて、今日は調査員がどのような点を見るのか、調査を受ける側はどのように対応したら良いのかというお話し
　
　まず、準備すべき書類ですが、これは市役所から事前に連絡があると思います。
　最低でも平面図、仕上げ表は必要でしょう。

　できれば指示のあった書類をコピーして手渡せるようにしておきます。
　書類が完璧なら現場でいちいち確認する必要性も薄れますから、

　立会いについてですが、家の中を見て回るわけですから、必ず立会いは求められます。
　所有者でなくても、家族ならどなたでも構わないと思います。

　調査員は２人１組が原則です。
　非木造の特別大きな住宅でない限りは、２人での調査になると思います。

　次に調査員がどのようなポイントをチェックするかの説明です。

　固定資産評価基準については、以前の記事で説明しましたが、家屋の構造・仕上げや設備がどのような基準で評点されるかが分かれば、調査員が見るところも自ずと分かってきます。

　ただ、評点する項目をすべて確認するとなると家屋のあらゆる部分と設備を見る必要がありそうです。　

　見なくていいのは、壁の中、天井裏、床下くらいでしょうか。

　工事完了後の竣工図でもあれば、現地を見なくても計算はできるでしょうが、個人の住宅で竣工図を作成するところは、まずないでしょうから、設計図面のとおり施工されているかを確認することになりますが、そのためには全ての部屋を見る必要があります。
　押入れであろうが、トイレであろうが、浴室であろうが例外なしに、

　ただ、ブログ村の皆さんの記事を拝見すると、随分、あっさり調査が終わることも多いようです。

　せいぜい、洗面台と流し台の幅を計られた程度とか。

　それで、済むようならそれに越したことはありませんが、念のため、全部見られても恥ずかしくない程度には整理しておきましょう。
　脱衣室や浴室内に下着を干したりするのは危険すぎます。
　というのも給湯器は、追い炊き機能付きかそうでないかで点数が大きく違いますから、浴室内は見られる可能性大なんです。
　
　コンセントやスイッチの数については、標準量で済ます市町村もあるようですが、一応、チェック項目だと考えておいた方がいいでしょう。
　見やすいようにわざわざ家具を退けたりまでする必要はありませんが、

　建具についても、図面どおり施工されていれば、寸法を測るまではされないでしょう。
　ただし、設計図からの変更があったり、建具の寸法が図面で分からない場合には、メジャーをあてられることもあるかもしれません。

　家の中の確認と減税制度などの説明がひととおり終われば、家の外周の確認です。
　
　登記されていない倉庫などはないか？
　これが一番のポイントですが、ヨド物置などは同じ物でも家屋に認定される場合とされない場合があることは、以前の記事で説明しました。
　　→　固定資産税の対象となる家屋、ならない家屋

　なお、外構については、どんなに立派な造りでも評価の対象にはなりません。

　２世帯住宅については、完全分離型の２世帯住宅なら、減税制度は２世帯分で計算されますので、その場で判定が行われます。
　例：不動産取得税の新築住宅の特例控除
　　１世帯なら最大１２００万円（床面積240�u超なら控除なし）、２世帯なら最大２４００万円

　ただし、２世帯と認められるには、玄関、水回り（浴室を除く）がそれぞれにあって、完全に分離して使用できる状態でなければなりません。
　もし、お互い行き来できるドアがある場合には、鍵をしておきましょう。

　大体のチェックポイントとしてはこんなものでしょうが、図面が揃っている普通の住宅なら３０分程度で調査は終わるものと思います。

　評価は図面と現地確認で客観的に行われますから、特に何かを隠したり、余計なことを言わないようにだとかそんな気を使う必要はありません。　
　聞かれたことにはありのまま回答すればいいでしょうし、聞きたいことは何でも聞きましょう。聞いて不利になることはないと思います。

　ただ、相手も感情のある人間ですから食ってかかるようなことはやめましょうね。
　基準は全国一律でも、程度の判定をするのは調査員なんですから。


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