皆さん、もう固定資産税は納めましたか?
4月中に納税通知書が届いた方は、5月2日が納期限だと思います。
納めるのを忘れていたという方も、まだ延滞金は付きませんから連休明けにでも納めましょうね。
ところで、固定資産税の納期は、地方税法では、「4月、7月、12月及び2月中において、当該市町村の条例で定める。」と規定されていますが、但し書きに「特別の事情がある場合においては、これと異なる納期を定めることができる。」となっていて、5月末を1期目の納期限としている市町村が多いようです。
ちなみに東京23区は、6月、9月、12月、2月の納期となっています。
我が家がある鹿児島市では、1期目の納期限が5月末です。
2期目以降は、7月、9月、12月となっています。
例年、固定資産税の納税通知書が発送されるのは5月6日〜7日くらいですから、今年も5月6日あたりになるのではないでしょうか?
今年の税額は昨年度と同じはずですから、昨年度の我が家の納税通知書に記載されている内容から家屋の評価額と税額を計算してみましょう。
通知書の記載された税額は、固定資産税+都市計画税が家屋・土地合計で 96,400円
我が家は、平成20年12月築の木造軸組みの2階建て、延床面積108.89u(32.93坪)の小さな家です。
4帖ほどの吹き抜けがあります。
地場の工務店の中では、割と坪単価が高い方のヤマサハウスの高気密高断熱仕様ですが、長期優良住宅ではありません。
固定資産税の納税通知書に記載されている家屋の評価額は、21年度、22年度とも 7,434,200円
この評価額から税額を計算してみます。
固定資産税の税率は1.4%
ただし、新築後3年間(長期優良住宅は5年間)は1/2軽減があります。
我が家の場合、家屋の固定資産税は、
7,434,200円 × 1.4% × 1/2 ≒ 52,000円
それに都市計画税が加算されます。
都市計画税は、都市計画区域のうち原則として市街化区域内にある土地・家屋に課税されます。
税率は、0.3%以下で条例で定めることとなっており、鹿児島市は0.3%です。
7,434,200円 × 0.3% ≒ 22,300円
両税合わせて74,300円
ちょうど、評価額の1%の金額になりました。
これを4期に分けて払います。
一括払いすると報奨金の出る市町村もあるようですが、残念ながら鹿児島市にその制度はありません。
なお、我が家は小さいので、税額のみでは参考にならない方も多いと思います。
新築時の評価額を最後の方で計算していますので、u単価 85,340円(21年基準)を参考にしてください。
次に土地の固定資産税ですが、
こちらの評価額は公示価格の7割を基準としますが、地域によって負担水準にばらつきがあるため、これを是正するための調整措置が講じられています。
なので、単純に 評価額 × 税率とはなりません。
実際、我が家の22年の評価額は21年より下がっていましたが、税額は同じ
22年の評価額が123.83u(37.45坪)で 7,912,737円
市街地ではありますが、私道にのみ面しており、公道には面していません。
小規模住宅用地の特例で固定資産税の課税標準額は価格の6/1、都市計画税は1/3となるはずですが、
通知書に記載の課税標準額は、
固定資産税が1,066,532円、都市計画税が2,424,769円
これに税率1.4%と0.3%で
固定資産税 14,900円、都市計画税 7,200円です。
家屋・土地合計で 96,400円になります。
来年は、新築の3年間1/2軽減がなくなりますから、50,000円ほど高くなる計算です。
こうしてみると長期優良住宅の5年間軽減は大きいですねぇ。
我が家の建築時には、認定長期優良住宅はまだ法制化されていませんでしたから、もともと縁のない話なんですが、、
次に参考までに不動産取得税の計算のために新築時の評価額を計算してみます。
新築時の評価額は、不動産取得税の計算や固定資産税の経年減点を計算する際に必要になってきます。
固定資産税の初年度の評価額は、築後1年経過とみて経年減点補正率0.8が掛けてありますから、これを0.8で割り戻すと
固定資産税評価額 ÷ 0.8 = 新築時の評価額
7,434,200 円 ÷ 0.8 = 9,292,750 円(85,340円/u)
平成21年築、平成22年築の方は、この計算式で新築時の評価額を計算できます。
これが不動産取得税の課税標準に使われる評価額で、1,200万円(長期優良住宅は1,300万円)を控除した額の3%が不動産取得税として課税されます。
我が家は、たまたま3年に1度の評価見直基準年である平成21年の前年に建築されていますので、さらに再建築評点補正率で割り戻す必要があります。
ちょっと複雑ですが、平成18〜20年築の家屋は、本来、平成18年基準で評価されるべきですが、固定資産税は毎年1月1日を賦課期日としているため、平成20年築の家屋は建築の翌年である平成21年基準で評価されています。
一方、不動産取得税は新築時の評価額が税額の基礎となりますから、18年基準で評価したものとして補正しなければなりません。
平成21年基準の平成18年基準に対する補正率は、木造で1.03(非木造家屋1.04)でしたから、平成18年基準で評価した場合の評価額を計算するには先ほどの評価額を1.03で割り戻します。
9,292,750 円 ÷ 1.03 = 9,022,087 円
これが我が家の新築時の評価額です。
1,200万円には遠く及びません。
もちろん、家屋の不動産取得税は課税されませんでした。
なお、この再建築評点補正率で割り戻すのは、21年築、22年築の家屋は必要ありませんが、23年築の家屋は24年基準の補正率で割り戻すこととなります。
その数字はまだ国から示されていませんが、示されたらまたお知らせしますね。
23年築の方は、頭の片隅に入れておいてください。
さて、家屋の固定資産評価額なんですが、普通の木造住宅なら1u当たり、おおよそ80,000円〜90,000円といったところでしょう。
(床暖房があれば、もう少し、+全館空調なら、もっと上積みが必要かも)
軽量鉄骨造なら、90,000円〜110,0000円くらいが目安でしょうか。
よく木造の評価額は建築費の1/3程度だったという話を聞きますが、家屋の評価額には、カーテンや壁掛けエアコン、外構工事、屋外給排水工事、登記などの諸費用は含みませんので、契約時の本体工事費と新築時の評価額を比較するのが適当かと思います。
我が家の場合で、6割弱といったところです。
最後に、家屋の簡易計算式を書きますので、あなたの家の税額も試算してみてくださいね。
【固定資産税】
新築時1u当たり評価額 × 登記床面積 × 0.8 × 0.014 ×1/2 = 初年度課税額
*都市計画税との合算の速算式
新築時1u当たり評価額 × 登記床面積 × 0.8 × 0.01 = 初年度課税額
【不動産取得税】
{(新築時1u当たり評価額 × 登記床面積)− 12,000,000} × 0.03 = 課税額
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