今年、話題になっている長期優良住宅ですが、税制上もたくさんの優遇制度があります。
ところで、実際のところどれくらいの減税効果があるんでしょうか?
長期優良住宅の減税効果をシミュレーションしてみました。
長期優良住宅の税制上の特例はこちら →
国土交通省 長期優良住宅に対する税の特例
○ 所得税・住民税の住宅ローン減税
まずは、所得税・住民税の住宅取得控除です。
麻生前首相の置き土産、過去最大規模の住宅ローン減税ですが、一般住宅で最大500万円控除のところが、長期優良住宅では600万円となります。
と言っても、600万円というのは、ローンの融資残高が5,000万円での計算ですから、普通はそんなに控除を受けられないという事実はご存じのとおりです。
税率は、一般住宅が10年間1.0%であるのに対し、長期優良住宅は10年間1.2%(2009年〜2011年入居の場合)です。
【シミュレーション設定条件】
借入額 : 2500万円
うちボーナスご返済分 : 1000万円
借入期間 : 20年 0ヶ月
金利方式 : 固定金利選択型10年
借入金利 : 2.200%(当初10年間)
入居日:平成21年(2009年)12月中
シミュレーションでは、10年間で約40万円の差が出ました。
もちろん、所得税の控除額は課税される税額が上限ですし、住民税は所得税と同額か97,500円の小さい方の額が上限ですから、表の2009年分の30万円の控除が満額受けられるのは、計算上の所得税が202,500円(300,000円−97,500円)以上になる世帯です。
仮に所得税額が、152,500円だとすると、住民税の控除97,500円を加えても25万円ですから、1年目は1%でも1.2%でも控除額は同じということになります。
総務省の示したモデル世帯(夫婦と子供2人(うち1人は16歳〜22歳))で給与収入が700万円のとき、所得税額が165,500円となっていますから、1.2%の恩恵を受けられるかどうかの境は、この辺りの所得の世帯になりそうです。
ちなみに、このモデル世帯が500万円の給与収入のときには、所得税額59,500円で、住宅ローン減税は、所得税59,500円+住民税59,500円の119,000円で、1.0%でも1.2%でも同額ということになります。
*融資残高が2,500万円での話ですので御注意ください。借入額や金利、家族構成などによって控除額は変わってきますので、お宅でもシミュレーションをやってみてください。
注)現在の税制でのシミュレーションです。民主党は平成23年から配偶者控除・扶養控除の廃止の方針を打ち出していますので、実現すれば、住宅ローン減税の恩恵を満額受けられる世帯が急増します。
○ 登録免許税
住宅を新築して所有権保存登記をする際や、中古住宅や分譲マンションを購入して所有権移転登記をする際に法務局で納めるのが登録免許税です。
登録免許税の税率は、一般住宅の0.15%(保存登記)・0.30%(移転登記)に対し、長期優良住宅は0.1%(保存登記・移転登記ともに)に引き下げられます。
【シミュレーション設定条件】
住宅A 木 造 45坪(148.76u)
住宅B 軽量鉄骨造45坪(148.76u)
登録免許税の課税標準額は、固定資産税の評価額となっていますが、新築家屋は登記の時点で評価額が出ていないので、法務局で簡易計算の単価を定めています。
例)木造居宅 68,000円/u 軽量鉄骨造居宅 70,000円/u RC造居宅 108,000円/u(平成21基準年度 東京法務局)
登録免許税額
住宅A 一般住宅 15,100円、 長期優良住宅 10,100円
住宅B 一般住宅 15,600円、 長期優良住宅 10,400円
どちらの構造でも差額は5,000円程度で全然、大したことないですね。
今日はここまでです。
次回、不動産取得税と固定資産税を計算してみますが、2〜3日、時間をいただきます。
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こちらは35年固定金利借入でのシミュレーション(一般住宅)をしています。
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