ガンにも負けず高気密・高断熱の家づくり日記

　今年、話題になっている長期優良住宅ですが、税制上もたくさんの優遇制度があります。　
　ところで、実際のところどれくらいの減税効果があるんでしょうか？
　長期優良住宅の減税効果をシミュレーションしてみました。

　　長期優良住宅の税制上の特例はこちら　→　国土交通省　長期優良住宅に対する税の特例　

　○　所得税・住民税の住宅ローン減税

　まずは、所得税・住民税の住宅取得控除です。

　麻生前首相の置き土産、過去最大規模の住宅ローン減税ですが、一般住宅で最大500万円控除のところが、長期優良住宅では600万円となります。
　と言っても、６００万円というのは、ローンの融資残高が５，０００万円での計算ですから、普通はそんなに控除を受けられないという事実はご存じのとおりです。
　税率は、一般住宅が１０年間１．０％であるのに対し、長期優良住宅は１０年間１．２％（2009年〜2011年入居の場合）です。

　 　【シミュレーション設定条件】
　借入額 ： 2500万円
　うちボーナスご返済分 ： 1000万円
　借入期間 ： 20年 0ヶ月
　金利方式 ： 固定金利選択型10年
　借入金利 ： 2.200%（当初１０年間）
　入居日：平成２１年（２００９年）１２月中


　シミュレーションでは、１０年間で約４０万円の差が出ました。
　もちろん、所得税の控除額は課税される税額が上限ですし、住民税は所得税と同額か９７，５００円の小さい方の額が上限ですから、表の２００９年分の３０万円の控除が満額受けられるのは、計算上の所得税が２０２，５００円（300,000円−97,500円）以上になる世帯です。
　仮に所得税額が、１５２，５００円だとすると、住民税の控除９７，５００円を加えても２５万円ですから、１年目は１％でも１．２％でも控除額は同じということになります。

　総務省の示したモデル世帯（夫婦と子供２人（うち１人は16歳〜22歳））で給与収入が７００万円のとき、所得税額が１６５，５００円となっていますから、１．２％の恩恵を受けられるかどうかの境は、この辺りの所得の世帯になりそうです。
　ちなみに、このモデル世帯が５００万円の給与収入のときには、所得税額５９，５００円で、住宅ローン減税は、所得税５９，５００円＋住民税５９，５００円の１１９，０００円で、１．０％でも１．２％でも同額ということになります。
　＊融資残高が２，５００万円での話ですので御注意ください。借入額や金利、家族構成などによって控除額は変わってきますので、お宅でもシミュレーションをやってみてください。　
　注）現在の税制でのシミュレーションです。民主党は平成２３年から配偶者控除・扶養控除の廃止の方針を打ち出していますので、実現すれば、住宅ローン減税の恩恵を満額受けられる世帯が急増します。　

　○　登録免許税

　住宅を新築して所有権保存登記をする際や、中古住宅や分譲マンションを購入して所有権移転登記をする際に法務局で納めるのが登録免許税です。
　登録免許税の税率は、一般住宅の0.15％(保存登記)・0.30％(移転登記)に対し、長期優良住宅は0.1％(保存登記・移転登記ともに)に引き下げられます。

　【シミュレーション設定条件】　
　住宅Ａ　木　造　　４５坪（148.76�u）
　住宅Ｂ　軽量鉄骨造４５坪（148.76�u）

　登録免許税の課税標準額は、固定資産税の評価額となっていますが、新築家屋は登記の時点で評価額が出ていないので、法務局で簡易計算の単価を定めています。
　例）木造居宅　６８，０００円／�u　軽量鉄骨造居宅　７０，０００円／�u　ＲＣ造居宅　１０８，０００円／�u（平成２１基準年度　東京法務局）　　

　登録免許税額
　住宅Ａ　一般住宅　１５，１００円、　長期優良住宅　１０，１００円
　住宅Ｂ　一般住宅　１５，６００円、　長期優良住宅　１０，４００円

　どちらの構造でも差額は５，０００円程度で全然、大したことないですね。

　今日はここまでです。
　次回、不動産取得税と固定資産税を計算してみますが、２〜３日、時間をいただきます。

【関連記事】

長期優良住宅の減税効果シミュレーション２
民主党、扶養控除廃止で住宅ローン減税激増　
2008年入居、2009年入居の住宅ローン減税
　こちらは３５年固定金利借入でのシミュレーション（一般住宅）をしています。

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