ガンにも負けず高気密・高断熱の家づくり日記

固定資産税を安くする方法２　軽量鉄骨造の住宅は木造住宅より固定資産税が高い

　＊なぜかブログ村の人気記事ランキングに表示されないので、タイトルを変えて再チャレンジです。内容は前回と同じです。

　固定資産税の計算の基礎となる家屋の評価額について研究してみると色々な事が見えてきます。

　例えば、木造か非木造で評価額の算定係数にかなり違いがあるということ。
　その結果、「軽量鉄骨造の住宅（積水ハウスや大和ハウスetc）は木造住宅（三井ホーム、ミサワホームetc）より固定資産税が高い。」なんてことがでてきます。

　大手ハウスメーカーの軽量鉄骨系で建てられた方は、「えぇ〜！そんなの聞いたことないよ。」
　と言われるでしょう。確かにそんな話、私も聞いたことないし、ネットでも見た覚えありません。

　でも、これは家屋評価のシステム上、当然、起こりうることなんです。

　では、簡単に家屋の評価額の計算式を見てみましょう。
　（と言っても内容は大変、複雑ですが、、）

【参考ＨＰ高知県　ＰＤＦの２ページ目】
http://www.pref.kochi.lg.jp/uploaded/attachment/24340.pdf
　
　評価額　＝ 評点数× 評価一点当たりの価額

　　評点数　＝　再建築費評点数× 損耗の状況による減点補正率

　　評価一点当たりの価額＝１円× 物価水準による補正率× 設計管理費等による補正率

「再建築価格」とは…
評価の対象となった家屋と同一のものを、評価の時点において、その場所に新築するものとした場合に必要とされる建築費です。

「経年減点補正率」とは…
家屋の建築後の年数の経過によって生ずる損耗の状況による減価をあらわしたものです。

　ここで問題になるのが、物価水準による補正率と設計管理費等による補正率です。

　物価水準による補正率とは、東京都（特別区内）を基準として全国の市町村が物価水準の割合を補正率として定めたものです。

　木造の場合、東京特別区が１．０、その他０．９５と０．９の指数があって、地方都市の多くは０．９です。
　木質系の大手ハウスメーカーなら建築費は全国どこでも似たようなものだと思いますが、この計算式から地方で建てた場合は東京の９割の評価になるわけです。

　一方、非木造は全国どこでも１．０

　次に、設計管理費等による補正率ですが、木造は１．０５、非木造は１．１０と定められています。

　つまり、ふたつの補正率を掛けると、地方の木造住宅なら１円×０．９×１．０５＝０．９４円が単価となります。
　非木造なら１円×１．０×１．１０＝１．１０円が単価です。

　仮に、再建築費評点数がともに１，０００万点と評価された木造住宅と軽量鉄骨造住宅があったとしましょう。

　木造住宅の評価額は　　　　１，０００万点×０．９４円で９４０万円
　軽量鉄骨造住宅の評価額は　１，０００万点×１．１０円で１，１００万円

　ありゃりゃ、１６０万円も差が出ちゃいましたね。

　築後１年目の経年減点補正率は０．８ですから、固定資産税を計算してみると、

　木造　９４０万円×０．８×１．４％　＝　１０５，２００円
　軽量鉄骨造　１，１００万円×０．８×１．４％　＝　１２３，２００円

　ちなみに新築後３年間は２分の１減額がありますから、この半分になりますが、上の例は評価された結果が全く同じ評点数の家で比較していますので、それでこの差は大きいと言えるかも知れません。

　実際に評価されると、木造の方が評点自体が安くなりそうな気がします。
　我が家（木造）の評価額も実際の建築費と比較すると６割を切っていましたから、

　さて、もう一つ木造住宅の方が固定資産税が安くなる理由があります。

　それは、経年減点補正率の違い

　木造住宅は、築後２５年目で評価額が新築時の２割に達しますが、軽量鉄骨造住宅では２割に達するのは３０年後
　２５年目ではまだ、３割近い（０．２９２６）評価額があります。

　木造なら長期優良住宅でも同じです。（今のところは）

　木造家屋経年減点補正率基準表　→　http://www.recpas.or.jp/jigyo/report_web/html-a/hona014.htm
　非木造家屋経年減点補正率基準表　→　http://www.recpas.or.jp/jigyo/report_web/html-a/hona015.htm

　こうして見てみると、明らかに「軽量鉄骨造の住宅は木造住宅より固定資産税が高い」と言えそうです。

　別に私は家屋評価のしくみがおかしいと言っている訳ではありません。
　家屋評価の評点や係数は多くのサンプルから計算されています。　

　軽量鉄骨造の住宅と言えば大手ハウスメーカーの商品が標準であって、これは、どのメーカーであっても、全国どこでも建築費のばらつきは小さい。
　なので、評価のシステムでも建築費を反映した評価額に設定しやすい。
　一方、木造では、大手ハウスメーカーの商品もあれば、小さな工務店が建てる住宅もあるわけで、これは平均をとれば安くなって当たり前。

　木造でも大手ハウスメーカーなら評点が高く評価されるでしょう。（特に三井ホームも全館空調がつくとかなり高くなるでしょうね。）ただ、１点当たりの価額については言えば、木造の方が実態より安くなっているかなという印象は否めません。

　だから、木造か軽量鉄骨造か迷っている方で、固定資産税を少しでも安くしたいという方は木造で造ることをお勧めします。


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